Alquiler en Alemania: ¿Cómo alquilar pisos en Alemania?

8 junio 2017, Paula Úbeda Juan

Tras la crisis española, muchos jóvenes han optado por realizar mudanzas a Alemania. Este país se ha convertido en uno de los destinos favoritos para españoles por su imagen de estabilidad y promesas de futuro laboral. Además de que Alemania promueve iniciativas para atraer jóvenes trabajadores académicamente preparados. En esta página te ofrecemos información sobre el alquiler en Alemania e información para alquilar pisos en Alemania.

Alquilar un piso en Alemania

Lo complicado que sea el proceso de buscar casa en Alemania dependerá de la ciudad y de la zona en la que estés interesado. Por ejemplo, el alquiler en BerlínHamburgo o Múnich es mucho más competitivo que en otras ciudades. Para facilitarte la búsqueda, aquí te dejamos información general sobre el mercado inmobiliario en Alemania.

Precio del alquiler en Alemania

Como ya hemos dicho antes, el precio del alquiler en Alemania depende de la ciudad y la ciudad en la que quieras vivir. Como regla general, el precio de la vivienda, tanto para alquilar como para comprar, viene determinado por dos factores: el tamaño de la casa, el cual se mide en metros cuadrados (Quadratmeter – qm) y el número de habitaciones (dormitorios salón y comedor). Ten en cuenta que la cocina y los baños no se cuentan como habitaciones. Además, es muy útil saber que en los alquileres alemanes se especifica si el alquiler incluye los gastos de agua, luz y electricidad, recogida de basuras y otros gastos adicionales (Warmmiete), o si estos gastos están excluidos (Kaltmiete).

El alquiler de pisos en Alemania está muy regulado y ofrece muchas ventajas a los inquilinos. Sin embargo, alquilar una casa en Alemania no es fácil y los precios varían mucho en cuanto a precio y disponibilidad. Es muy común  comparar los precios de alquiler de viviendas en Alemania en cada pueblo, ciudad e incluso entre barrios. Para ello, se utiliza la famosa tabla Mietspiegel, la cual contiene una lista con el precio de alquiler en cada área. De esta manera, puedes decidir si el alquiler de un piso es adecuado para la zona que te interesa, o si por el contrario, el precio es excesivo. Puedes encontrar esta lista de precios de alquiler en el ayuntamiento de tu ciudad o en la Mieterverein (asociación de vecinos). También puedes utilizar Hausblick, una herramienta para saber si el alquiler que el casero pide un alquiler excesivo. También puedes comprobar la media del alquiler según ciudades y puedes realizar una comparación con la región y comparación con Alemania en general en Wohnungsbörse.

A la hora de calcular el precio del alquiler en Alemania, puedes guiarte por el precio aproximado por metro cuadrado en las ciudades más populares para vivir.

CiudadPrecio por metro cuadrado (€)
Múnich14,51
Stuttgart11,82
Frankfurt11,81
Hamburgo11,38
Heidelberg11,02
Darmstadt10,55
Friburgo10,54
Düsseldorf10,51
Berlín10,42

A la hora de realizar una mudanza a Alemania, el precio del Alquiler de tu nuevo hogar no es el único coste que tienes que tener en cuenta. Realizar una mudanza internacional conlleva un coste adicional, por lo que es util obtener información sobre los precios de mudanzas internacionales para tener una idea general de cuánto te va a costar.

Gastos adicionales al alquiler en Alemania

El precio del alquiler en Alemania suele estar anunciado sin gastos adicionales (Kalmiete). EL precio del alquiler en Alemania que se paga al casero es el total del alquiler del piso más los gastos adicionales del piso, abreviados como NK (Nebenkosten o Betriebskosten). Estos gastos adicionales son:

  • Gastos de recogida de basura.
  • Limpieza de la calle y del edificio.
  • Calefacción.
  • Agua

Los gastos del edificio son una cantidad fija, mientras que los gastos individuales de agua y gas se suelen estimar según el histórico (Abschlag). Una vez al año se comprueba la diferencia entre la cantidad que el inquilino ha pagado en total y el coste exacto de estos gastos para especificar si este debe pagar alguna cantidad extra o si, en caso contrario, recibirá dinero de vuelta.

A la hora de calcular el precio del alquiler en Alemania, es importante que sepas que los gastos comunes de mantenimiento y limpieza del edificio, agua y basura se dividen entre todos los pisos en el mismo edificio. Estos gastos comunes se calculan en proporción al tamaño de la vivienda alquilada. Como regla general, en Alemania se pagan unos 2.20€ por metro cuadrado de gastos comunes, incluyendo la calefacción central.

Alquiler en Alemania

Contrato de alquiler alemán

El contrato de alquiler (Mietertrag) en Alemania es muy detallado y contiene información sobre el apartamento, derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino. Un contrato estándar debería contener la siguiente información:

  • Duración del contrato
  • Precio del alquiler deduciendo los gastos (Betriebskosten)
  • Periodo de preaviso para una disolución anticipada del contrato. Este periodo suele ser de tres meses de antelación.
  • Precio de los gastos adicionales como por ejemplo gastos de agua, luz, calefacción, recogida de basuras, etc.
  • Importe del depósito de garantía (Kaution), el cual suele ser equivalente a 1 o 2 mensualidades sin gastos (Kalmieten). La fianza tiene que ser ingresada en una cuenta de banco alemana y tienes derecho a recibir los intereses correspondientes. Este depósito no se puede utilizar para pagar los últimos meses del contrato y el casero no puede utilizarlo par inversiones personales durante la duración del contrato.
  • Condiciones para el saneamiento (Renovierungsarbeiten). Estas condiciones se pueden resumir en que tienes que dejar el piso tal y como te lo encontraste, es decir, si estaba recién pintado tendrás que volver a pintarlo. En el caso de que la casa estuviera sin renovar (unrenoviert) no tendrás que hacer nada al irte.
  • Lista de constancia (Bestandsaufnahme) en el caso de que te entreguen el piso amueblado es importante que listes todos y cada uno de los muebles que encuentres. Además, es mucho más importante que anotes cualquier desperfecto que encuentres en la casa.
  • Normas de la casa, como por ejemplo la prohibición de realizar ruido excesivo entre las 10 de la noche y las 7 de la mañana y entre la una y las tres de la tarde.

En ocasiones, antes de que el casero te acepte como inquilino, te pueden pedir algunos documentos para asegurarte de que dispones de recursos económicos para pagar el alquiler. Normalmente suelen pedir una prueba legal de ingresos para comprobar que tienes solvencia suficiente. Si quieres obtener más información sobre el contrato de alquiler en Alemania, haz clic aquí.

Normalmente, las viviendas en Alemania se entregan sin amueblar, parcialmente amuebladas o completamente amuebladas, lo cual estará especificado en el contrato de alquiler. En el caso de que tu apartamento sea sin amueblar, tendrás que instalar tú la luz, los electrodomésticos e incluso hasta el fregadero. Si vas a alquilar un piso sin amueblar, tendrás que transportas tus muebles desde España a tu nueva ciudad en Alemania. Antes de elegir una empresa de mudanzas, te recomendamos que eches un vistazo a nuestra lista con las mejores empresas de mudanzas internacionales para que tengas una idea general de cuáles son las empresas de mudanzas que te pueden ayudar con tu envío.

Agencias inmobiliarias en Alemania

Contratar un agente inmobiliario (Makler Immobilienmakler) es la manera más fácil de encontrar un piso en Alemania, pero conlleva un precio extra. Estas agencias suelen tener una mayor oferta de pisos ya que muchos propietarios alemanes confían en ellos para encontrar al perfecto inquilino. Si quieres contratar los servicios de un agente inmobiliario en Alemania, tendrás que pagar una comisión (Courtage), el cual puede ascender a dos meses de alquiler más IVA. Es importante que no pagues la comisión hasta que no firmes el contrato de alquiler y hayas negociado todas y cada una de las condiciones del contrato.

Para encontrar agencias inmobiliarias en la ciudad alemana a la que te quieras mudar, puedes echar un vistazo a la asociación alemana de agentes inmobiliarios Ring Deutscher Makler

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